19/09/2021 07:22 - Tiempo Argentino

Viviendas de lujo y vacas en una ciudad para pocos

El gobierno porteo contina desregulando el mercado inmobiliario con proyectos de torres frente al ro y distritos que "gentrifican" los barrios. Mientras, crece la poblacin inquilina y hay 9,2% de viviendas ociosas, un ndice que casi iguala al del dficit habitacional.

Por Gustavo Sarmiento, para Tiempo Argentino



Con una crisis habitacional que se agrava y el usufructo de tierras pblicas en favor de un mercado inmobiliario desregulado, los barrios porteos tienen cada vez menos ese no s qu. Tres polticas del Gobierno de la Ciudad lo reflejan: la creacin de distritos (el ltimo fue el del Vino, hace dos semanas), el fomento de grandes desarrollos privados con torres de lujo y la falta de control estatal frente a los grandes actores del sector, que se traduce en un dato clave, casi una de cada diez est vaca.

“Por qu hay cada vez ms casas sin gente y gente sin casa?”, se pregunta un informe de la Asociacin Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ). Y responde: “La vivienda est pensada meramente con fines especulativos”. Entre 2005 y 2018, se construyeron ms de 195 mil viviendas. La mitad, suntuosas y lujosas.

“Es una minora la que puede acceder a ese tipo de desarrollos inmobiliarios. No sera tan grave si fuera acompaado por un programa habitacional que paliara eso que el mercado no genera, pero no es el caso. Se necesita la intervencin estatal para que los precios no se manejen solo por la oferta”, argumenta Felipe Mesel, abogado del programa Derecho a la Ciudad de la ACIJ.

Relevaron toda la Ciudad. El 9,2% de las viviendas estn vacas. Puerto Madero, Retiro, Recoleta y Palermo son los barrios con ms unidades sin uso, lo que evidencia una correlacin entre la ociosidad y el precio del metro cuadrado. “Esa decisin deliberada de mantenerlas al margen del mercado, para especular con un aumento del precio, no es contrarrestada con polticas de suelo ni habitacionales, y genera que la gente deba irse a la periferia en un crecimiento urbano discontinuo, fragmentado y poco eficiente”, agrega Mesel.

La cantidad de viviendas vacas es equivalente al dficit habitacional de la Ciudad, que es del 11,6%: 300 mil personas vivan en villas y asentamientos en 2010 y hoy se estima que es uno de cada siete porteos. Hasta 2019, al menos 7500 se encontraban en situacin de calle. Y el inquilinato creci en casi diez puntos porcentuales en la ltima dcada, hoy con aumentos de hasta el 100% anual y leyes de alquileres que no se controlan.

El vino no llega al ro

A un puado de das de las PASO, y en una de las pocas leyes sancionadas por la Legislatura portea en los ltimos meses, el bloque macrista vot en soledad un nuevo distrito, que se suma al Tecnolgico en Parque Patricios o al Audiovisual en Colegiales. Habr un Distrito del Vino, que otorga fuertes beneficios impositivos a empresarios del sector de Villa Devoto, Villa del Parque y La Paternal: eximicin del pago de Ingresos Brutos y bonificacin del 50% del ABL por una dcada. La ley no prev ninguna segmentacin entre pequeas o grandes empresas, y habilita desde locales y edificios hasta galpones. Todo encuadrado dentro de la “industria vitivincola”, emparentada ms con Cuyo o el Noroeste que con la Ciudad de Buenos Aires.

Los vecinos de esos barrios temen que les suceda algo similar que a Parque Patricios con el Distrito Tecnolgico o a Barracas con el de las Artes, es decir, la llegada de empresas que construyen sin regulacin, amparadas por el beneficio impositivo, generando un proceso de gentrificacin: la expulsin de las y los vecinos, en un contexto de alzas de precios y propiedades, y la consecuente prdida de identidad barrial.

“La fuerte valorizacin de los locales comerciales y los usos residenciales en el sur y el Distrito Tecnolgico en particular, son indicadores que presionan sobre el acceso a la vivienda y los servicios, en una ciudad cada vez ms restrictiva”, remarca la becaria doctoral Natalia Lerena Rongvaux, del Programa de Desarrollo Territorial y Estudios Metropolitanos del Instituto de Geografa “Romualdo Ardissone” (UBA). “Las polticas de Distritos no prevn herramientas ‘antigentrificacin’ de ningn tipo”.

El uso de los espacios pblicos no muestra un mejor panorama. El paradigma es la virtual “privatizacin” del acceso al ro. Dos proyectos de la administracin de Horacio Rodrguez Larreta promueven la instalacin torres de lujo en el norte (Costa Salguero) y en el sur (Costa Urbana), a cambio de un exiguo porcentaje de espacio verde cuya calidad de pblico los proyectos no especifican. La audiencia pblica por el proyecto de IRSA ser en octubre. En la de Costa Salguero hubo 1193 participantes: 1163 se pronunciaron en contra.

“Estamos ante un plan sistemtico de saqueo de lo pblico en la Ciudad, a merced de sectores inmobiliarios afines al gobierno de Larreta, para generar mayor rentabilidad y tambin como bsqueda de financiamiento para su campaa presidencial en 2023, por eso lo de IRSA. Ni siquiera le import tratar este nuevo Puerto Madero en plena campaa. Recordemos que el hermano de Larreta fue director institucional de IRSA”, denuncia Jonatan Baldiviezo, del Observatorio del Derecho a la Ciudad.

Esta semana, la gestin Larreta present en la Legislatura otros 16 convenios urbansticos firmados con empresas privadas, por los que cambiaran las normas de edificacin en nueve barrios, de Nez a San Telmo, para crear “reas de desarrollo urbano especial”. Eso permitir construir en altura, por ejemplo, en la esquina de Av. Crdoba y San Martn, en una parcela lindera al histrico monasterio de Santa Catalina. Los fondos que reciba el gobierno porteo se destinaran a promover la “residencializacin” del Microcentro.

No se banca ms

En este escenario, organizaciones y especialistas enumeran propuestas, la mayora ya implementadas en otros pases. Desde ACIJ explican que las viviendas vacas deberan regularse, para incentivar la oferta y evitar aumentos de precios. Hablan de aplicar incentivos pblicos (como sucede en Francia, EE UU o el Reino Unido), cargas tributarias a las viviendas vacas (como en Uruguay y Alemania) o intimaciones y sanciones. En Berln, por ejemplo, se votar en consulta popular una iniciativa para expropiar ms de 200 mil viviendas ociosas para destinarlas a alquiler social.

“Se trata de que el acceso al suelo no est totalmente guiado por la lgica del mercado sino vinculado a las necesidades habitacionales de la poblacin –dice Mesel–. Es muy comn en Europa estipular al privado cuotas de viviendas sociales en sus emprendimientos, un 20%, y se lo compromete a ser parte de la solucin a una crisis habitacional de la cual tambin es causante”.

Baldiviezo propone regular el mercado de alquileres, desdolarizar el sistema y avanzar hacia “una gran reforma urbana” orientada a la desconcentracin de la propiedad: “Frenar los procesos de inquilinizacin, mejorar los subsidios habitacionales, tener una empresa estatal inmobiliaria y construir un verdadero plan de vivienda social, que hoy no existe”.

Alquileres e informalidad

En el ltimo ao los alquileres aumentaron entre un 100 y 150 por ciento. Desde Inquilinos Agrupados defienden la Ley de Alquileres, que enfrenta en las ltimas semanas una fuerte campaa meditica y corporativa (Mara Eugenia Vidal ya avis que buscan modificarla), aunque critican que ni Nacin ni Ciudad controlan a las inmobiliarias: “El problema es el golpe del mercado inmobiliario para aumentar su rentabilidad –apunta Gervasio Muoz–. El Estado no aparece. Falta regular el precio inicial e implementar un fuerte impuesto a la vivienda ociosa. Son medidas urgentes”.

La crtica ms escuchada a la ley es que el ndice que establece –un solo aumento anual acorde a la inflacin– es peor que el que haba antes. Muoz lo refuta: “Con la forma de actualizacin anterior, los alquileres aumentaban mucho ms que con el ndice actual”.