26/10/2017 opinin

Inversin en inmuebles en Estados Unidos. Oportunidades y recaudos

Según datos que las autoridades impositivas de la Argentina dieron a conocer durante el proceso de amnistía fiscal o "blanqueo", los argentinos exteriorizaron 57.000 inmuebles en el exterior, ubicándose el 37% de ellos en los Estados Unidos. Sobre el mercado inmobiliario norteamericano y los argentinos opinó para Télam Luis Denuble, abogado y real estate broker en New York. Fundador de Denuble Law PLLC.

Luis  Denuble

Por Luis Denuble

En el país del norte existen muchísimos mercados inmobiliarios. Ciudades como San Francisco, Austin, Detroit, Chicago y Kansas tienen características y ciclos de vida tan distintos como la distancia que las separa. Sin embargo, solo unas pocas ciudades, como Nueva York y Miami, son las que despiertan el mayor interés de los inversores extranjeros.

No es posible conocer el dato de cuántos argentinos son titulares de inmuebles en Estados Unidos, porque la gran mayoría de las veces los inversores no compran a nombre personal, sino que lo hacen a través de estructuras societarias que protegen el anonimato y su nacionalidad.

Sin embargo, según los datos que las autoridades impositivas de la Argentina han dado a conocer oportunamente, durante el proceso de amnistía fiscal o "blanqueo" que tuvo lugar durante el 2016, con cierre marzo del 2017, los argentinos exteriorizaron 57.000 inmuebles en el exterior, ubicándose el 37% de ellos en los Estados Unidos. Vale este dato como testigo de la importancia de este tema.

La ciudad de Nueva York es uno de los destinos favoritos, no solo por parte de los turistas sino también de los inversores argentinos. Este mercado inmobiliario es considerado uno de los más sólidos del mundo, impulsado por la demanda interna y, gran parte también, por el interés de inversores extranjeros.

Esto se ve reflejado en el hecho de que el precio promedio de un departamento de Manhattan se ha apreciado en un 50% en los últimos 5 años. Esta es una plaza con una baja tasa de vacancia, lo que permite una rentabilidad estable que acompaña a una atractiva apreciación a largo plazo.

La ciudad se compone de 5 barrios: Manhattan, Brooklyn, Queens, Bronx y Staten Island. Y cada barrio, a su vez, tiene múltiples zonas con características y cualidades únicas.

Claramente Manhattan es el barrio que ofrece más estabilidad por tratarse de una plaza muy consolidada, pero al mismo tiempo es la que ofrece menos rentabilidad comparada con otras zonas.

Como la ciudad crece y se expande hacia los suburbios, zonas en Brooklyn como Williamsburg o Bushwick, han generado rendimientos más atractivos que en otras zonas, ya que se han apreciado muchos sectores de dichos barrios.

Lo cierto es que, independientemente de donde se ubique el inmueble, el inversor extranjero que está pensando en comprar inmuebles en Estados Unidos debe conocer que existen normativas federales, estaduales y locales que regulan o impactan su inversión.

A modo de ejemplo, en Estados Unidos existe el impuesto a la herencia o Estate Tax que puede alcanzar al 40% del precio de mercado de un bien inmueble. Si el inversor extranjero compra a nombre propio o a través de una sociedad de responsabilidad limitada (Limited Liability Company) o una sociedad anónima (Corporation) constituida en el Estado en donde se ubica el inmueble, y luego el inversor fallece, el impuesto a la herencia alcanza a ese inmueble en cualquiera de los casos mencionados. Para evitar la aplicación de dicho impuesto en caso de muerte del titular, se debe estructurar la compra a través de fideicomiso (trust) o estructuras societarias con dos niveles, una sociedad local y otra extranjera quien es titular de todas las cuota-partes o acciones de la sociedad local. Ambas alternativas, que son perfectamente validas desde el punto legal, son idóneas para evitar el impuesto a la herencia.

Existen un sinnúmero de situaciones particulares de cada comprador que deben ser analizadas con detenimiento antes de hacer una inversión en bienes raíces. La planificación y estructuración de la operación es fundamental para optimizar el rendimiento de la inversión a la luz de la regulación normativa no solo de Estados Unidos sino del país de origen o residencia del inversor.

(*) Abogado y real estate broker en New York. Fundador de Denuble Law PLLC.