15/03/2017 opinin

Una tercera va para la produccin de hbitat

Sobre la crisis habitacional en la Ciudad de Buenos Aires opinó para Télam el presidente de la Fundación Tejido Urbano, Pablo Roviralta, quien plantea una tercera vía que se suma al mercado privado y al Estado para el desarrollo habitacional.

Pablo Roviralta

Por Pablo Roviralta

Tradicionalmente, los dos grandes productores de hábitat han sido el Mercado y el Estado. El primero, para los que podían pagar sus precios; el otro, en el marco de una política de vivienda, para los que jamás podrían hacerlo.

Dejando a salvo que el funcionamiento del mercado y la política de vivienda navegan en un entorno macroeconómico, por cualquiera de las dos vías, la producción del stock de vivienda ha sido insuficiente. De acuerdo al Consejo Económico Social de la Ciudad de Buenos Aires (CESBA), en el año 2012 se solicitaron 1.442 permisos de construcción en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por 1.829.294 m2. Una década atrás, en el corazón de nuestra gran crisis, esos permisos no llegaron a la mitad (690) y por una superficie total de solamente 297.867 m2. De este modo, se duplicó la cantidad de permisos requeridos anualmente y se multiplicó por seis la superficie solicitada.

Resultó prácticamente inmaterial el aporte estatal al stock de vivienda nueva en ese mismo período. En la década que cerró en 2012, el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) produjo sólo 1.626 unidades habitacionales, unos 90.000 m2 (a 55 m2 por UH), cifra que anualizada gira en torno a los 9.000 m2.

En síntesis, en la Ciudad de Buenos Aires el Mercado produjo bastante más que una década atrás, lo hizo para unos pocos y en comunas enriquecidas, en muchos casos como reserva de valor. El Estado, en cambio, produjo casi nada de stock y en comunas empobrecidas.

De acuerdo al último informe de la organización TECHO, más de 350.000 personas habitan en 42 asentamientos informales o villas de nuestra Ciudad. Hace pocos meses, el Poder Ejecutivo anunció la urbanización de algunos asentamientos.

Se trata de una decisión elogiable y que ha tenido gran apoyo legislativo. Sin embargo, el Gobierno no ha comunicado nada acerca del resto de los asentamientos lo que pone en duda la presencia de un abordaje integral y a futuro abrirá una nueva polémica.

El déficit tiene otras manifestaciones que solemos soslayar. De acuerdo a las investigaciones del Instituto Gino Germani, 107.000 personas viven en complejos habitacionales en estado precario, alrededor de 200.000 habitan en casas o edificios tomados y más de 150.000 en hoteles pensión.

Buenos Aires, una de las ciudades más ricas pero a la vez más desiguales de la región, presenta un cuadro habitacional dramático: uno de cada cuatro porteños habita precariamente.

Cabe destacar que una parte del déficit está compuesto por lo que hace tres o cuatro décadas fue parte de la solución estatal para erradicar asentamientos cuando con un paradigma cuantitativo, se produjeron miles de viviendas en complejos habitacionales. Allí fueron trasladadas familias empobrecidas, con poca instrucción y aún menor preparación para el uso de un hogar y la atención de expensas. Desde entonces, debieron atravesar una decena de crisis financieras (algunas de ellas macroeconómicas), la escasez de empleo, el desmantelamiento del Estado o su mala gestión y la irrupción del narcotráfico.

En el año 2000, en medio de una coyuntura política y económica crítica, se sancionó la Ley 341, poniendo en marcha en la Ciudad de Buenos Aires el Programa de Autogestión para la Vivienda (PAV). Dicho programa otorga créditos con garantía hipotecaria a familias de escasos recursos, individualmente o incorporadas a organizaciones sociales colectivas verificables.

Las cooperativas o asociaciones civiles buscan un terreno para su nuevo edificio de acuerdo a la mejor ecuación económica (precio–incidencia). Solicitan el permiso correspondiente al IVC, negocian su compra de manera directa y eligen un equipo técnico homologado (con asesoramiento legal, arquitectónico, social, contable) para que los acompañe a lo largo de todo el proceso.

Se comprometen directamente en el diseño, definen una mixtura de unidades funcionales con sus superficies, contratan empresas constructoras (a veces asistidas por ellos mismos en trabajos de menor complejidad), hacen los trámites de rigor ante las autoridades, negocian la compra de los materiales –a veces asociados con otras cooperativas–, siguen de manera puntillosa los avances de obra y el cobro de cada certificado hasta que, finalizada la obra, escrituran y comienzan a devolver el crédito.

Como vemos, el PAV se caracteriza por ser un proceso de complementación de esfuerzos entre Estado (como financiador, verificador y proveedor de equipos técnicos interdisciplinarios), y hogares de escasos recursos que viven en condiciones precarias –muchos de ellos en hoteles, pensiones o casas tomadas–, que aplican tiempo a la ideación y construcción de sus futuras viviendas.

En estos dieciséis años el PAV produjo una arquitectura sobria, durable, de bajo costo de mantenimiento. Sus obras fueron asimiladas por su entorno, como cualquier otra edificación. Las intervenciones rondaron las 15/20 unidades habitacionales. Las cooperativas, sin experiencia previa, con tenacidad y sentido común, lograron construir a menores costos que el Estado (los ahorros llegan al 30 o 40 por ciento) y desarrollaron habilidades técnicas y sociales en sus miembros. Vale subrayar esto último porque es relativamente simple levantar propiedades, pero resulta difícil constituir propietarios.

Ante la dimensión del déficit habitacional local, el impacto cuantitativo del PAV resulta insuficiente. Sin embargo a lo largo de estos años, este programa ha demostrado resultados cualitativos notables si lo comparamos con los de la producción estatal de viviendas, los conocidos "monoblocs llave en mano". Aunque a escala diminuta, el PAV rompió la lógica binaria en donde el Mercado o el Estado son los únicos capaces de edificar viviendas.

En términos cuantitativos, resulta indistinto producir una intervención de 1000 unidades que 50 intervenciones de 20, escala corriente en el PAV. Pero los resultados cualitativos de la Ley 341 superan ampliamente a los de producción estatal.

La autogestión aparece entonces como una tercera vía. La crisis habitacional de decenas de miles de familias puede transformarse en una gran oportunidad de recreación de ciudadanía, a través del empoderamiento de personas que, si bien no tienen dinero, cuentan con capacidades y deseos de construir su propia casa. De manera casi imperceptible, mientras crece el edificio va creciendo cada uno de ellos, personal y comunitariamente.

(*) Presidente de la Fundación Tejido Urbano.